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万科2019年财务报告中的土地增值税分析

来源:网络 2020-10-26 17:04:34

万科的年度报告发布后,许多人表示,该报告没有达到预期。这主要是由于税收和新增税额同比增长了42%,远高于收入增长和净利润增长放缓。

让我首先计算一下万科土地增值税在2009年至今税收中所占的比例(累进比例在年中调整,我没有仔细核对)。

可以看出,土地增值税的增长速度快于税收,土地增值税与税收的比例逐年上升。

但也许没那么快:

房地产项目销售收入可抵扣成本项目增量不超过50%的(成本100元,销售收入不足150元),增值部分按30%征收土地增值税;对增幅在50%以下,100%以下的部分,按40%征收土地增值税;增幅不足100%的部分按50%征收土地增值税;对增值部分不足20%的,增加200%以上的部分征收60%的土地增值税,即项目微利或亏损的,免征土地增值税1,关于土地增值税,我查阅了雪球V@中国恒大的文章房地产行业最特殊的税种是土地增值税,按单个项目级别逐级征收。可见,作为累进税制,如果楼价价格的涨幅逐年增大,增值税(VAT)在收入中的比重就会增加。

2.关于土地增值税,中国恒大还提到,当土地增值税提前出售时,只需预付销售额的1%,直到项目接近尾声时才缴纳企业所得税,直到项目提交建筑物确认其利润时才缴纳企业所得税。

万科年度报告p128的审计意见指出:你们集团应付的主要税种之一是土地增值税。贵集团出售和开发的房地产需缴纳超过30%或60%的土地增值税。在每一份财务报告的末尾,管理部门需要估计土地增值税的数额。在估算时,主要考虑的因素包括有关税收法规的规定和解释,以及房地产销售的估计收入减去估计的可扣除土地成本、房地产开发成本、利息成本、开发成本等。当土地增值税由贵集团汇出时,实际应纳税额可能与该集团估计的数额不同。

所有这些都表明,土地增值税是开发公司预先贡献的一部分,管理部门可以估计,这样估计的数额就有了调整的余地。

总之,我还没这么快就下来了。

万科a(Sz000002)$万科企业(02202)$

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